5月15日，央行、銀保監會下發通知，就差別化住房信貸政策進行調整，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的相應期限LPR(貸款市場報價利率)降爲LPR減20個基點，按當前LPR，即從4.6%降爲4.4%。
5月18日，北京青年報記者了解到，新規出臺後，天津、鄭州、濟南等二線城市的一些銀行已經迅速行動，將首套房貸利率下限降爲4.4%。
多地響應
首套房貸款利率降至4.4%
據了解，在監管部門新政發布後，全國已有多個城市快速響應，天津、鄭州、濟南等地區的部分銀行已將首套房貸最低利率降至4.4%。
有天津地產中介人士昨日向客戶報告了這個“好消息”：原來首套房貸利率是4.9%，現在部分銀行降到了4.4%。農行、建行等大行的天津分行已證實，從5月18日起將首套房貸利率降至4.4%。
濟南市也有部分股份制銀行和城商行銀行開始執行4.4%的首套房貸款利率。濟南某股份銀行相關人士表示，目前優質客戶的首套房貸利率最低可到4.4%，一般爲4.4%-4.6%，需要根據客戶的資質情況確定最終利率。
鄭州也有房產中介稱，對於一手新房，各樓盤執行的房貸利率不完全相同，但已有一些樓盤的合作銀行將首套房貸利率降到最低4.4%。
此外，蘇州有銀行表示，雖然現在還沒有執行最低4.4%的首套房貸利率，但應該馬上就會有通知下來，“問題不大”。
此外，中行、農行、浦發、匯豐等銀行的北京分行相關人士昨日均向北青報記者表示，暫時沒有收到調整個人房貸政策的通知，截至目前，房貸利率並無變化。有北京地區銀行業內人士指出，政策調整需要走流程，估計北京地區的房貸利率也會有所調整，但可能還要等待一段時間。
下調規律
市場壓力大的城市調整動力強
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，率先下調的都是省會城市或二線城市，這些城市普遍都面臨樓市下行的壓力，如天津這幾年樓市總體蕭條、鄭州去年下半年開始快速降溫、濟南市場樓市不溫不火。換而言之，市場壓力大的城市，調整動力較強。
嚴躍進認爲，此次房貸利率下調將與既有的房地產政策糅合，形成綜合效應。此類城市普遍都在近期放鬆了房地產政策，疊加低利率政策，有助於促進房地產交易成本的降低，對於市場行情的提振也有積極作用。
中原地產首席分析師張大偉指出，央行和銀保監會的通知強調依舊遵循因城施策的原則，由各城市在這一基礎上，自主確定最終房貸利率。率先下調的城市目前成交量比較低迷，房貸需求量低。
後續調控
定價自律機制將“因城施策”
融360數字科技研究院李萬賦指出，央行調降首套房貸利率下限，主要因爲近期國內疫情多點散發，房貸市場需求比較低迷，4月住房貸款數據不樂觀，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，有必要給到銀行更大的空間促進房貸利率下調，刺激用戶需求。下降後，剛需用戶的購房成本將進一步下降。
全國首套房貸利率下限下調後，各省級市場利率定價自律機制將“因城施策”，根據轄區內各地的調控政策和樓市供需狀態，確定當地房貸利率加點下限，確保當地房地產市場穩定發展。
“從近幾個月的房貸利率趨勢來看，首二套房貸款利率都在持續下降，且降幅較大。此次下限調整後，各地同步下調房貸利率的可能性比較大，尤其是那些目前已按最低下限水平執行首套房貸利率的城市，從而帶來全國整體房貸實際利率的下降。但留給二套房貸利率的下調空間較小，未來和首套房的降幅差距會加大。”李萬賦稱。
專家看法
信號意義大於實際影響
“以貸款200萬元，貸款年限30年爲例，首套利率降低20個基點，相當於爲購房者節省利息8.55萬元左右。但平均至每月的還貸金額卻僅有238元，僅佔調整前月供的2.3%。”張大偉算了這筆賬後表示，從4.4%的房貸利率本身看，心理影響大於實際影響，信號意義大於實際，而且4.4%的利率在當下依然較高，政策存在繼續下調的空間。他認爲，從穩樓市角度看，決策層後續應該出臺更多的政策內容，特別是針對二套房改善需求以及過去過高的存量房貸利率，這樣市場才能盡快穩定。
浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林也認爲，此次政策調整屬於“微調”。房地產貸款利率下限下降實際上對房貸利率的影響非常小。即使地方有設定房貸利率加點政策的能力，但銀行的資金不是來自於地方政府，主要來自於央行和儲戶渠道，其資金本身有一定成本。之前有些地方的銀行已將個人房貸利率壓在一個很低的水平，繼續下降的空間不大。若銀行低於資金成本開展首套房信貸競爭，會降低銀行的息差，減少利潤，形成惡性競爭。
文/本報記者 程婕
