房地產市場再迎重磅新政。
日前召開的國務院常務會議提出，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。
就在幾天前，房貸利率參考的5年期以上LPR大幅下調15個基點，爲各地房貸利率的下行釋放空間。當前首套房和二套房房貸利率下限已降至4.1%、4.9%。許多地方實際房貸利率創下2009年以來的新低。
各地“一城一策”運用信貸政策意味着什麼？這一政策與房貸降息疊加會帶來哪些效應？
“一城一策”2.0
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，自從2016年下半年以來，中國的住房信貸政策就一直堅持“一城一策”的思路。其基本邏輯就是，各地房地產運行態勢不同，溫度冷熱不同，不再適宜由央行自上而下發文，“一刀切”地降低全國首套房首付比例。
過去的差別化信貸政策之下，盡管各地首付比例和利率差異較大，但各地的信貸政策是由地方金融部門出臺，而且需要在央行差別化住房信貸政策的底線之上（比如首套房首付比例不低於25%等），地方政府調控的空間並不大。
此番政策出臺後，李宇嘉認爲，地方政府與金融管理部門的協同性將會增加。過去一段時間，二者目標有一定差異，但當前，二者應該回到通力合作的框架下。
諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄也認爲，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，意味着在接下來的地方調控中，信貸政策將會被作爲調控工具箱中的重要工具被應用起來。
陳霄表示，從以往的調控政策來看，地方對樓市的支持主要集中於放鬆限購限售、購房補貼、放寬落戶等方面，信貸政策的改變大多只是被用在調整公積金貸款額度等方面，整體而言，地方對信貸手段的利用還不頻繁並且有一定的拘束性。新政發出後，將留給地方調控更多的發揮空間，各地也可以更好地實施差別化信貸政策。
樓市復蘇有望加速
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，此番會議提出的“允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”，進一步明確了中央支持房地產市場穩定發展的信號，短期來看，各地通過降首付、降利率來降低購房成本、優化信貸政策的力度有望加大。尤其是核心二線城市，預計將對認房認貸政策進行優化，促進合理住房需求釋放。
當前，二線城市房地產市場展現出較強的韌性。根據官方發布的數據，7月份樓市穩中復蘇的城市，以二線爲主。它們大多經濟基本面好，購房需求潛力仍在。
比如：7月份，新房市場上，南昌、揚州、杭州、合肥房價環比分別上漲0.8%、0.8%、0.7%、0.7%。二手房市場上，煙臺、上海、合肥、南充、南昌等城市房價環比漲幅居前。隨着購房信貸政策的優化，這些城市有望成爲帶動樓市復蘇的“火車頭”。
陳霄也認爲，允許地方“一城一策”運用信貸等政策是對幾天前房貸降息的跟進措施，接下來降首付比例、下調房貸利率、調整貸款額度等將會被更廣泛應用起來。這對購房者和整個房地產市場而言都是一個重大利好，有利於提升市場活躍度，提振市場信心，達到穩市場穩預期的作用。
陳文靜透露，最近一個月來，超10城優化信貸政策。例如：北京針對特定項目降低名下無住房且無在途貸款的老年人購房的首付比例，蘇州、無錫、福州均優化認房認貸政策，下調首付比例，南通、惠州亦明確首套房及二套房首付比例下限。
今年以來，據中指研究院統計，全國已有超240個省市優化調整房地產相關政策超650次。陳文靜認爲，近期，在中央政策指導下，各地因城施策的節奏有望加快，市場有望進入新一輪的政策集中出臺期。
樓市傳統“金九銀十”即將到來。陳文靜表示，這些積極的政策信號，有助於市場預期好轉。隨着政策的不斷優化，樓市活躍度較7-8月有望改善，預計熱點城市的市場或逐步企穩並恢復。
資金會大規模流入房地產嗎？
但李宇嘉強調，這並不意味着要讓資金大規模流入房地產。他認爲，在地方對本地房地產穩定負主責的情況下，信貸政策、稅收政策、土地政策等，應該全方位通力合作，助力地方一攬子紓困政策發布和落地實施，從而盡快穩定房地產市場。
這也並不意味着各地要大幅度鬆綁首付、降低利率，李宇嘉表示，而是真正做到信貸政策與地方政府“一城一策”的大框架同頻共振。此前曝出有的城市房貸首付比例高，希望降首付，但金融部門持不同意見。未來，這種“打架”的情況，預計不會出現了。
李宇嘉表示，對於三四線城市，若有下調空間，首付比例大概率會下調。但對於一線城市，政策仍然會比較謹慎。他認爲，即便下調首付比例和利率，也並不會帶來樓市的迅速反彈。因爲，當下供求關系、居民預期、支付能力、房價水平、收入預期等等，都發生了改變。
